인구수가 줄어들면 집값이 정말 내려갈까?

우리나라의 인구수가 줄어들면 집값도 과연 떨어질까?

 부동산 공부를 시작하면서 책도 읽어보고 강의도 듣고 했지만 머릿속에 읽고 배운 내용들이 시간이 지나면 남는 것이 없음을 깨닫고, 글을 써서 직접 아웃풋을 내어 남겨놓기로 했다. 오늘은 많은 사람들이 의문을 가지는 인구수와 집값의 관계라는 주제를 가지고 글을 써보려고 한다. 투자공부를 시작하면서 여러 사람들과 이야기를 나눠보면 항상 나에게 이런 말을 하곤 했다. "부동산 투자를 한다고?? 우리나라 인구가 계속 줄어들고 있는데 집값도 그럼 떨어지는거 아니야?" 매번 이런 질문을 들을 때마다 명확하게 대답을 못해줘서 나의 바닥이 금세 드러나곤 했었다. 진짜 우리나라 인구가 줄어들면 집값도 떨어질까? 결론부터 말하자면 "그럴수도 있고 아닐수도 있고로 대답해야할 듯 하다."

서울과 부산의 인구수와 매매지수

 우선 통계청 홈페이지와 KB부동산의 주간 시계열 자료를 가공하여 만든 서울의 인구수와 매매지수의 추이를 살펴보도록 하자.

 

서울특별시 인구수와 매매지수 추이

 서울의 인구는 2010년 최고점을 달성하고 이후 지속적으로 인구가 감소하여 현재는 약 940만명의 인구가 서울에 거주 중이다. 서울의 인구수가 감소중인데 매매지수(집값)은 어떻게 되고 있는가? 중간중간 조정을 받아서 떨어지는 시기도 분명 있으나 장기적으로 우상향하여 2021년 정점을 찍고 현재 감소 중이다. 많은 사람들의 이야기대로라면 2010년 이후에 지속적으로 하락하는게 정상이지만 실제로는 그렇지 않음을 알 수 있다.

 

부산광역시 인구수와 매매지수

부산광역시도 마찬가지로 인구수가 갈수록 줄어들고 있으나 집값은 그렇지 않다. 전국적인 상승장이었던 2021년 고점을 찍고 현재 하락장에 들어서며 감소하는 추세이지만 인구수로 인한 감소로 보기는 어렵다. 부산광역시 역시 2010년 인구수가 감소하는 추세로 들어섰으나 집값은 그렇지 않았기 때문이다.

인구수는 집값에 영향을 직접적으로 미치지 않는다!!

 서울과 부산을 예로 들어서 살펴본 결과로 보았을 때 인구수라는 지표는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 불과할 뿐이다. 물론 인구수가 많을 수록 수요층이 많아서 상승장에서는 긍정적인 지표로 작용하며, 인구수가 부족한 지역은 집값의 오름세가 상당히 정체되어 있거나 떨어지는 곳도 분명히 존재한다. 인구수가 말도 안될 정도로 갑자기 급격하게 빠지면 집값에 영향을 미칠 수는 있으나 그런 드라마틱한 변화는 생각하지 않기로 한다.

 

 여기에서 우리가 착각하고 있는 오류는 모든 인구를 실수요자로 생각하고 있다는 점이다. 1인 1수요로 말이다. 주변을 살펴보면 전세로만 살아 매매수요는 0으로 작용하는 분들도 있고, 투자자로서 10채의 집을 넘게 소유해 1인 10수요 이상으로 작용하는 분들도 있을 것이다. 집값은 인구수보다 사람들의 심리와 수요와 공급에 의해 변동을 한다는 것을 이해하는 것이 무엇보다 중요하다.

그렇다면 우리는 어떻게 행동해야 하는가?

사람들은 본능적으로 중심에 가까운 지역에 거주하고 싶어하고, 모든 사람들이 좋아할만한 곳에 살고 싶어한다. 그렇기 때문에 우리는 같은 금액이라도 더 좋은 곳을 살 수 있는 안목을 길러야한다. 많은 사람들은 집을 사기도 전에 떨어질까 고민을 한다. 떨어질까 고민을 하기 보다는 가치에 입각한 물건을 사는 안목을 기르는 것이 중요하다. 한 평생을 모아야 살 수 있는 소중한 보금자리를 선택할 때 정말 이게 최선의 선택인지 다시한번 새겨보는 마음가짐이 중요한 것 같다.

 

 인구수에 따른 집값의 상관관계에 대해 알아보았다. 부동산 공부를 하면서 인풋(Input)만으로는 효과적인 공부가 되지 않음을 느꼈다. 공부를 하면서 나의 생각을 정리하고, 글로써 아웃풋(Output)을 냄으로써 장기적인 기억으로 전환하는 시간을 자주 가져야겠다.